Prescription d'une infraction urbanistique : ce que ça efface vraiment

Une infraction urbanistique « prescrite » ne devient pas régulière pour autant. La prescription concerne la possibilité de poursuivre l'infraction — elle n'a pas pour effet de délivrer rétroactivement le permis qui n'a jamais été demandé.

C'est la confusion la plus coûteuse en la matière, parce qu'elle conduit des vendeurs à considérer qu'ils n'ont rien à déclarer, et des acheteurs à croire qu'ils achètent un bien régulier.

Trois plans à ne pas confondre

Plan	Ce que la prescription change	Ce qui subsiste
Pénal	La poursuite pénale peut être prescrite	—
Administratif	Variable selon la région et la nature de l'infraction	La situation reste irrégulière ; une remise en état peut rester exigible
Civil et pratique	Rien	Le bien reste non conforme, avec ses effets sur la vente et le financement

Autrement dit : même prescrite au pénal, l'infraction continue d'apparaître dans les renseignements urbanistiques, continue de gêner le financement de l'acquéreur, et continue de devoir être déclarée.

Les paramètres qui font varier la règle

Le droit de l'urbanisme est régional, et les règles de prescription diffèrent selon plusieurs critères :

• la région — Wallonie, Bruxelles et Flandre ont chacune leur régime ;
• la nature de l'infraction — construction sans permis, dérogation, changement d'affectation, division ;
• la zone dans laquelle se situe le bien — certaines zones sensibles font l'objet d'un traitement plus strict ;
• le caractère continu ou instantané de l'infraction — le maintien d'une situation irrégulière n'est pas traité comme un acte ponctuel.

Ce dernier point est décisif et souvent ignoré : une infraction dont l'effet se prolonge dans le temps ne se prescrit pas nécessairement comme un acte achevé il y a vingt ans.

Conséquence pratique : ne concluez jamais à la prescription sans avis professionnel. Un architecte, un urbaniste ou un avocat spécialisé analysera votre cas au regard des quatre paramètres ci-dessus.

Ce que vous devez faire à la vente, prescrite ou non

Déclarer. Annexez les renseignements urbanistiques au compromis et mentionnez explicitement l'infraction, même si vous estimez qu'elle est prescrite.

La clause « vendu en l'état » ne protège pas le vendeur qui connaissait le problème. Et vous le connaissez, puisqu'il figure dans le document que vous avez commandé.

Ne pas présenter le bien comme régulier. C'est le point sur lequel les litiges post-vente se nouent : un vendeur de bonne foi, convaincu que « c'est prescrit, donc c'est en ordre », affirme à l'acheteur que la situation est régulière. Elle ne l'est pas.

Anticiper le refus bancaire. L'organisme prêteur de l'acquéreur appliquera ses propres critères, indépendamment de toute prescription. Un bien dont le volume habitable ou la division n'est pas autorisé sera difficile à financer.

Ce que ça change pour la valeur

Une infraction ancienne et probablement prescrite pèse moins qu'une infraction récente et poursuivable, mais elle pèse quand même :

• le marché reste réduit aux acquéreurs finançables autrement que par un crédit classique ;
• l'incertitude sur les conséquences administratives subsiste ;
• une régularisation, si elle est envisagée, coûte le même prix — 1 500 à 4 000 € d'honoraires en Wallonie — que l'infraction soit ancienne ou non.

C'est pourquoi, en pratique, l'ancienneté d'une infraction ne suffit pas à la neutraliser dans une négociation.

Faut-il régulariser une infraction ancienne ?

Trois questions, dans cet ordre :

1. La régularisation est-elle admissible en zone ? Si non, inutile d'aller plus loin.
2. Le bien peut-il atteindre les normes de conformité — surface, hauteur, éclairement ? Si les unités sont irrémédiablement sous-dimensionnées, la régularisation n'aboutira pas.
3. Le gain de valeur dépasse-t-il le coût et le délai ?

Un argument de prudence mérite d'être posé : engager une procédure de régularisation, c'est aussi porter le dossier à la connaissance de l'administration. Si l'analyse conclut que la régularisation n'est pas admissible, vous aurez signalé une situation qui n'était pas activement contrôlée. Faites analyser l'admissibilité avant d'introduire quoi que ce soit.

Questions fréquentes

Une infraction urbanistique se prescrit-elle en Belgique ?

Des règles de prescription existent, mais elles varient selon la région, la nature de l'infraction, la zone et le caractère continu ou instantané de la situation. Il n'existe pas de délai unique.

Une infraction prescrite devient-elle régulière ?

Non. La prescription porte sur la possibilité de poursuivre, pas sur la régularité de la situation. Le bien reste non conforme.

Dois-je déclarer une infraction que je crois prescrite ?

Oui. Elle figure dans les renseignements urbanistiques et doit être mentionnée au compromis. La clause « vendu en l'état » ne couvre pas le vendeur qui connaissait le problème.

La banque de l'acheteur en tiendra-t-elle compte ?

Oui. Les organismes prêteurs appliquent leurs propres critères, indépendamment de la prescription, en particulier lorsque l'infraction porte sur le volume habitable ou la division.

Existe-t-il une amnistie urbanistique ?

Des dispositifs ponctuels ont existé selon les régions et les époques. Ne présumez rien : faites vérifier ce qui s'applique actuellement à votre situation.

Faut-il régulariser une infraction ancienne avant de vendre ?

Seulement si la régularisation est admissible en zone, si le bien peut atteindre les normes, et si le gain de valeur dépasse le coût. Faites analyser l'admissibilité avant d'introduire un dossier.

Qui peut m'aider à analyser ma situation ?

Un architecte, un urbaniste ou un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme, au regard de la région, de la zone et de la nature de l'infraction.

Une infraction ancienne qui bloque votre vente ?

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Cette page décrit les principes sans donner de délais chiffrés, qui varient selon la région, la zone et la nature de l'infraction. Consultez un professionnel pour votre cas.