Vendre un bien occupé ou squatté en Belgique : c'est possible, voici comment

Oui, un bien occupé — même sans titre ni droit — peut être vendu en Belgique. Vous n'êtes pas obligé d'attendre la fin de la procédure d'expulsion. L'acquéreur reprend le bien dans son état d'occupation, et c'est lui qui poursuit ou engage la procédure. En contrepartie, le prix intègre le risque et le délai qu'il devra supporter.

Beaucoup de propriétaires perdent des mois — parfois des années — à tenter l'expulsion d'abord, en payant les charges et parfois le précompte pendant tout ce temps. Ce n'est pas toujours le calcul le plus rationnel.

Combien de temps prend réellement une expulsion ?

C'est la donnée qui commande toute la décision.

Situation	Voie	Durée observée
Squat (occupation sans titre)	Requête au juge de paix	Plusieurs semaines à plusieurs mois
Squat	Voie pénale	Généralement 1 à 3 mois
Locataire qui ne paie plus	Juge de paix, contentieux locatif	Plusieurs mois

L'occupant dispose par ailleurs d'un délai de recours de 8 jours à compter de la connaissance de l'ordonnance d'évacuation, ce qui peut rallonger l'ensemble.

Ces durées sont des ordres de grandeur : l'encombrement du rôle varie fortement d'un canton judiciaire à l'autre. Un dossier contesté par un occupant assisté d'un avocat prend nettement plus longtemps qu'une procédure non contestée.

Le vrai coût de l'attente

Pendant la procédure, vous restez propriétaire — avec tout ce que cela implique :

précompte immobilier dû chaque année ;
charges et assurance à maintenir, sous peine de perdre la couverture ;
dégradations éventuelles, dont la réparation est théoriquement à charge de l'occupant mais rarement recouvrable en pratique ;
risque de taxe sur le logement inoccupé si le bien est considéré comme non habité au sens du règlement communal — une situation absurde mais réelle, où un bien squatté est taxé comme s'il était vide ;
frais de procédure : huissier, avocat, parfois serrurier et garde-meuble.

Rapportés à la décote qu'un acquéreur appliquera, ces coûts cumulés sur douze à dix-huit mois sont souvent du même ordre. C'est ce calcul-là qu'il faut faire, et non comparer le prix proposé au prix d'un bien libre.

Que doit-on déclarer à l'acheteur ?

Tout. L'occupation est un élément déterminant du consentement de l'acquéreur : la dissimuler expose à l'annulation de la vente et à des dommages et intérêts.

Concrètement, doivent figurer dans le compromis :

la nature de l'occupation (bail en cours, bail résilié, occupation sans titre) ;
l'existence et le stade de toute procédure en cours ;
les arriérés de loyer éventuels et leur sort ;
les décisions de justice déjà rendues.

Un acquéreur professionnel demandera ces éléments d'emblée. Un acquéreur particulier découvrira le problème chez le notaire, et la vente échouera à ce moment-là — après des semaines perdues.

Vendre occupé, à qui ?

Le marché des particuliers est quasi fermé pour ce type de bien : personne ne veut acheter un logement dont il ne peut pas prendre possession, et les banques financent difficilement une acquisition sans jouissance.

Restent les acquéreurs professionnels — investisseurs et sociétés de rachat — pour qui le délai d'expulsion est un paramètre calculé et non un obstacle. Ils achètent en connaissance de cause, sans condition suspensive de crédit, et supportent la procédure.

C'est ce qui explique la décote : elle ne rémunère pas seulement le risque, mais aussi le temps pendant lequel l'acquéreur portera le bien sans en tirer de revenu.

Le cas du locataire qui ne paie plus

Il diffère du squat sur un point essentiel : le locataire dispose d'un titre — un bail. Il ne peut pas être expulsé sans décision du juge de paix, et le juge peut accorder des termes et délais.

Si le bien est vendu, le bail se poursuit en principe avec le nouveau propriétaire selon les règles applicables au bail concerné et à sa date de conclusion. Les arriérés antérieurs restent en revanche votre créance, sauf convention contraire — un point à régler expressément dans le compromis.

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison squattée sans avoir obtenu l'expulsion ?

Oui. Aucune disposition n'interdit de vendre un bien occupé sans titre. L'acquéreur achète en connaissance de l'occupation et poursuit la procédure à sa charge. L'occupation doit être clairement mentionnée dans le compromis.

Existe-t-il une trêve hivernale en Belgique ?

Il n'existe pas en Belgique de trêve hivernale générale comparable au régime français. Certains juges tiennent compte de la période et des circonstances pour accorder des délais, mais il ne s'agit pas d'une interdiction automatique d'expulser en hiver.

Quelle décote appliquer à un bien occupé ?

Elle dépend du type d'occupation, de l'état du bien et de la durée d'expulsion prévisible dans le canton concerné. Elle est plus élevée pour un squat que pour un locataire en arriéré, parce que le délai est plus incertain. Faites chiffrer votre cas plutôt que de raisonner sur une moyenne.

Le bien squatté peut-il être taxé comme logement inoccupé ?

C'est possible selon la rédaction du règlement communal, qui vise souvent l'absence d'inscription au registre de population. Signalez l'occupation illégale à la commune par écrit et conservez la preuve du dépôt de plainte : c'est votre meilleur argument en réclamation.

Puis-je récupérer les arriérés de loyer après avoir vendu ?

Oui, les créances nées avant la vente restent les vôtres, sauf si le compromis les cède expressément à l'acquéreur. Prévoyez ce point explicitement.

Faut-il porter plainte avant de vendre ?

Ce n'est pas une condition de la vente, mais c'est vivement conseillé : le dépôt de plainte date l'occupation, conditionne la voie pénale et constitue une pièce utile pour l'acquéreur comme pour la commune.

Un bien occupé que vous ne récupérez pas ?

Nous rachetons des biens occupés partout en Belgique — squat, occupation sans titre, locataire en arriéré, procédure en cours. Vous n'attendez pas la fin de l'expulsion pour être payé.

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Information générale sur le droit belge de l'occupation et du bail. Les délais varient selon le canton judiciaire et le type d'occupation : consultez un avocat ou un juge de paix pour votre situation.