Critères d'insalubrité à Bruxelles : guide complet

En Région de Bruxelles-Capitale, tout logement mis en location doit satisfaire à des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement. Ces normes sont définies par l'arrêté du Gouvernement du 30 novembre 2023 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2026 dans leur version actualisée.

Ce guide passe en revue chaque critère officiel, avec des exemples concrets, la procédure de plainte et les conséquences pour le propriétaire en cas de non-conformité.

Les trois piliers des normes bruxelloises

Contrairement à la Wallonie qui utilise huit catégories, Bruxelles organise ses exigences autour de trois piliers principaux : la sécurité, la salubrité et les équipements élémentaires.

Pilier 1 : La sécurité

Les critères de sécurité visent à protéger les occupants contre les risques d'accident, d'incendie ou d'électrocution.

Stabilité du bâtiment

• La structure du bâtiment (fondations, murs porteurs, planchers, charpente) doit être saine et stable
• Aucun risque d'effondrement, même partiel
• Les escaliers doivent être solides, munis de garde-corps et éclairés
• Les balcons et terrasses doivent disposer de garde-corps conformes

Exemples de non-conformité :

• Fissures traversantes dans les murs porteurs
• Planchers fléchés ou pourris
• Escaliers aux marches branlantes ou sans rampe
• Balcon présentant des signes d'affaissement

Installations électriques

• L'installation électrique doit être conforme au RGIE (Règlement Général sur les Installations Electriques)
• Présence obligatoire d'un disjoncteur différentiel 30 mA
• Chaque circuit doit être protégé individuellement
• Mise à la terre effective dans tout le logement
• Aucun fil apparent, prise cassée ou raccordement précaire

Exemples de non-conformité :

• Tableau électrique sans différentiel
• Prises de courant non reliées à la terre
• Fils électriques dénudés accessibles
• Interrupteurs ou prises endommagées

Installations de gaz

• Les installations de gaz doivent être conformes aux normes en vigueur
• Les appareils à gaz doivent disposer d'une ventilation suffisante
• L'entretien régulier de la chaudière est obligatoire (attestation annuelle)
• Pas de risque d'intoxication au monoxyde de carbone

Exemples de non-conformité :

• Chaudière non entretenue depuis plus de 2 ans
• Conduit d'évacuation des gaz brûlés non conforme
• Absence de ventilation dans le local de la chaudière
• Détecteur de CO absent dans les pièces équipées d'un appareil à combustion

Chauffage

• Le logement doit disposer d'un système de chauffage fonctionnel et sécurisé
• Les appareils de chauffage doivent être correctement installés et ventilés
• Les conduits de cheminée doivent être en bon état et ramonés

Egouts et évacuation des eaux

• Le système d'évacuation des eaux usées doit être fonctionnel et étanche
• Pas de refoulements, d'odeurs ou de stagnation d'eaux usées
• Le raccordement à l'égout doit être conforme

Détection incendie

Depuis l'arrêté du 28 septembre 2023, des détecteurs de fumée doivent être installés dans :

• Chaque pièce de vie
• Chaque couloir menant aux chambres
• Chaque étage du logement

Les détecteurs doivent être autonomes, conformes à la norme EN 14604 et correctement entretenus.

Pilier 2 : La salubrité

Les critères de salubrité concernent les conditions qui impactent la santé et le bien-être des occupants.

Humidité

L'humidité est le problème le plus fréquent dans les logements bruxellois.

Critères évalués :

• Pas de traces d'humidité actives sur les murs ou les plafonds
• Pas de moisissures sur les surfaces habitables
• Pas de condensation excessive sur les fenêtres ou les murs froids
• Pas de remontées capillaires visibles
• Pas d'infiltrations par la toiture ou les murs

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Des taches d'humidité sont visibles et évoluent
• Des moisissures se développent malgré une ventilation normale de la part de l'occupant
• De l'eau s'infiltre lors des pluies
• L'humidité relative dans les pièces de vie dépasse régulièrement 70 %

Parasites et nuisibles

• Absence obligatoire de rats, souris, cafards, punaises de lit, pigeons ou autres nuisibles
• Le logement doit être protégé contre l'intrusion de nuisibles (grilles d'aération, obturation des fissures)

Eclairage naturel

• Chaque pièce de vie doit disposer d'au moins une fenêtre donnant sur l'extérieur
• La surface vitrée doit être suffisante pour assurer un éclairage naturel correct
• Les fenêtres ne doivent pas être obstruées de manière permanente

Ventilation

• Chaque pièce d'habitation doit disposer d'un système de ventilation (baie ouvrante, grille ou dispositif mécanique)
• Les cuisines, salles de bain et WC doivent disposer d'une ventilation renforcée
• L'air vicié doit pouvoir être évacué efficacement

Surfaces minimales

Les exigences bruxelloises fixent des surfaces minimales selon le nombre d'occupants :

Nombre d'occupants	Surface habitable minimale
1 personne	18 m2
2 personnes	28 m2
3 personnes	33 m2
4 personnes	37 m2
5 personnes	46 m2
Par personne supplémentaire	+ 9 m2

Hauteur des locaux

• La hauteur sous plafond minimale est de 2,30 m pour les pièces de vie à Bruxelles
• Pour les pièces sous rampant, au moins la moitié de la surface doit atteindre cette hauteur minimale

Accès au logement

• Chaque logement doit disposer d'un accès indépendant et sécurisé depuis la voie publique
• Les parties communes doivent être correctement éclairées et entretenues

Pilier 3 : Les équipements élémentaires

Le logement doit disposer d'un équipement minimum pour être mis en location.

Equipements obligatoires

Equipement	Exigence
Eau froide	Point d'eau potable dans le logement
Eau chaude	Installation de production d'eau chaude sanitaire
WC	Toilettes à usage privatif du logement
Installation électrique	Eclairage et prises dans chaque pièce
Chauffage	Système de chauffage fixe et fonctionnel
Equipement de cuisson	Possibilité de raccorder un équipement de cuisson
Détecteurs de fumée	Conformes à la norme EN 14604, dans chaque pièce

La procédure de plainte à Bruxelles

Etape 1 : contacter d'abord le propriétaire

Avant toute plainte officielle, envoyez une mise en demeure à votre propriétaire par lettre recommandée. Décrivez les problèmes, joignez des photos et fixez un délai de 30 jours pour les réparations.

Etape 2 : porter plainte auprès de Bruxelles Logement

Si le propriétaire ne réagit pas, saisissez la Direction Régionale de l'Inspection du Logement (DIRL) :

• Adresse : SPRB - Direction Inspection Régionale du Logement, Place Saint-Lazare 2, 1035 Bruxelles
• Téléphone gratuit : 0800 40 400
• Site web : be.brussels/logement

Qui peut porter plainte ?

• Le locataire ou l'occupant
• Toute personne qui constate une non-conformité
• Les associations et services sociaux

Documents à fournir :

• Adresse complète du logement
• Description détaillée des problèmes
• Photos datées
• Copie du bail (si vous êtes locataire)
• Copie de la mise en demeure au propriétaire

Etape 3 : la visite d'inspection

Bruxelles Logement programme une visite :

1. Vous recevez une convocation par courrier avec la date de visite
2. Les inspecteurs examinent le logement selon les critères officiels
3. Un rapport d'inspection est rédigé

Etape 4 : les suites de l'inspection

Si le logement est conforme : le dossier est classé sans suite.

Si le logement est non conforme :

• Une mise en demeure est envoyée au propriétaire
• Un délai de 12 mois maximum est accordé pour réaliser les travaux
• Ce délai est prolongeable si le propriétaire prouve que le retard est indépendant de sa volonté

Si le logement présente un danger imminent :

• Une interdiction immédiate de location peut être prononcée
• Le propriétaire doit cesser de louer le bien sur-le-champ
• Bruxelles Logement contacte le locataire pour trouver une solution de relogement

Etape 5 : le contrôle de conformité

Après les travaux, le propriétaire doit demander une attestation de contrôle de conformité auprès de Bruxelles Logement. Cette attestation n'est délivrée que si le logement respecte toutes les exigences élémentaires.

Les sanctions pour le propriétaire

Le propriétaire qui ne respecte pas les normes s'expose à des sanctions financières et pénales :

Infraction	Sanction
Logement non conforme (première infraction)	Amende administrative de 2 000 à 25 000 euros
Continuer à louer un bien interdit à la location	Amende de 4 000 euros
Marchand de sommeil (exploitation de la misère)	Poursuites pénales, peine de prison, confiscation
Non-respect de la mise en demeure	Amende majorée + interdiction de location

Le rôle du bourgmestre

En parallèle de Bruxelles Logement, le bourgmestre de la commune dispose de pouvoirs propres :

• Prendre un arrêté d'insalubrité sur base de l'article 135 de la Nouvelle Loi Communale
• Ordonner des travaux d'office aux frais du propriétaire
• Ordonner l'évacuation du logement
• Apposer des scellés si nécessaire

Les différences avec la Wallonie et la Flandre

Critère	Bruxelles	Wallonie	Flandre
Organisme compétent	DIRL / Bruxelles Logement	SPW - Service Salubrité	Commune + Wonen in Vlaanderen
Base légale	Code bruxellois du Logement	Code wallon du Logement	Vlaamse Wooncode
Hauteur min. plafond	2,30 m	2,40 m	2,20 m (variable)
Délai travaux	12 mois max	Variable (bourgmestre)	Variable
Amende administrative	2 000 - 25 000 euros	Variable	Variable
Détection incendie	Obligatoire depuis 2023	Obligatoire	Obligatoire
Numéro gratuit	0800 40 400	-	-

Le cas spécifique des kots étudiants

A Bruxelles, les kots étudiants sont soumis aux mêmes normes de conformité que les autres logements. L'étudiant qui constate des problèmes peut porter plainte auprès de Bruxelles Logement. Certaines communes bruxelloises (Ixelles, Saint-Gilles, Etterbeek) disposent de services spécifiques pour les problèmes de logement étudiant.

L'arrêté du 30 novembre 2023 : les nouveautés

Le dernier arrêté du Gouvernement bruxellois a introduit plusieurs nouvelles exigences applicables depuis le 1er janvier 2026 :

• Détection incendie renforcée : détecteurs dans chaque pièce de vie (et non plus seulement dans les couloirs)
• Performances énergétiques : prise en compte de la PEB chauffage dans l'évaluation
• Tuyauteries en plomb : obligation de remplacement des conduites en plomb
• Sécurité des ascenseurs : mise en conformité obligatoire

Ces nouvelles normes s'appliquent à tout logement mis en location, sans distinction entre baux anciens et nouveaux.

Questions fréquentes

Quelles sont les normes minimales d'un logement à Bruxelles ?

Les normes minimales couvrent trois domaines : la sécurité (stabilité, électricité, gaz, incendie), la salubrité (humidité, parasites, éclairage, ventilation, surfaces) et les équipements (eau, chauffage, sanitaires, détecteurs). Elles sont définies par l'arrêté du 30 novembre 2023.

Comment porter plainte pour logement insalubre à Bruxelles ?

Contactez la Direction Régionale de l'Inspection du Logement (DIRL) au 0800 40 400 (gratuit) ou par courrier au SPRB, Place Saint-Lazare 2, 1035 Bruxelles. Joignez des photos, une description des problèmes et une copie de votre bail.

Quelle est la surface minimale d'un logement à Bruxelles ?

Pour une personne seule, la surface habitable minimale est de 18 m2. Pour deux personnes, elle est de 28 m2. Chaque personne supplémentaire au-delà de 5 occupants nécessite 9 m2 de plus.

Le propriétaire peut-il refuser la visite des inspecteurs ?

Le propriétaire ne peut pas empêcher les inspecteurs de Bruxelles Logement d'accéder au logement s'ils ont été mandatés suite à une plainte. En cas de refus, les inspecteurs peuvent obtenir l'assistance de la police.

La plainte est-elle gratuite ?

Oui. La plainte auprès de Bruxelles Logement et la visite d'inspection sont entièrement gratuites pour le locataire.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne fait pas les travaux dans les 12 mois ?

Si le propriétaire ne respecte pas le délai de mise en conformité, Bruxelles Logement peut prononcer une interdiction de location du bien et infliger une amende administrative. Le locataire peut également saisir le juge de paix pour obtenir la résolution du bail et une indemnisation.

Les détecteurs de fumée sont-ils obligatoires à Bruxelles ?

Oui. Depuis l'arrêté du 28 septembre 2023, des détecteurs de fumée autonomes conformes à la norme EN 14604 doivent être installés dans chaque pièce de vie, chaque couloir et chaque étage du logement. C'est une obligation du propriétaire.

---

Propriétaire d'un bien insalubre à Bruxelles ? Evitez les amendes et les procédures judiciaires. Nous rachetons votre bien en l'état, rapidement et sans complications. Obtenez une offre sous 48 heures.

Demander mon evaluation gratuite