Critères d'insalubrité en Wallonie : guide complet

En Wallonie, le Code wallon du logement et de l'habitat durable définit avec précision les critères minimaux de salubrité auxquels tout logement doit répondre. Ces critères servent de référence lors des enquêtes de salubrité menées par le SPW et déterminent si un logement peut être déclaré insalubre, inhabitable ou améliorable.

Ce guide détaille chacun des critères officiels, avec des exemples concrets pour vous aider à évaluer la situation de votre logement.

Les 8 catégories de critères de salubrité en Wallonie

Le Code wallon évalue la salubrité d'un logement selon huit catégories principales. Chaque catégorie est examinée par l'enquêteur du SPW lors de la visite de salubrité.

1. La stabilité du bâtiment

Le premier critère concerne la solidité structurelle du bâtiment. Un logement dont la stabilité est compromise présente un danger immédiat pour ses occupants.

Eléments évalués :

• Etat des fondations : affaissements, fissures profondes
• Etat des murs porteurs : fissures traversantes, déformations, bombements
• Etat de la toiture : charpente affaissée, risque d'effondrement
• Etat des planchers : flèche excessive, pourritures, percements
• Etat des escaliers : marches branlantes, absence de garde-corps, inclinaison anormale

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Des fissures de plus de 2 mm traversent un mur porteur
• La charpente présente des signes de pourriture avancée ou d'attaque par la mérule
• Un plancher fléchi de manière visible ou présente des zones de faiblesse
• Les fondations montrent des signes d'affaissement différentiels

La mérule : ce champignon lignivore est particulièrement surveillé en Wallonie. Sa présence constitue un défaut de stabilité majeur car elle détruit progressivement les éléments en bois de la structure (charpente, planchers, escaliers).

2. L'étanchéité

L'étanchéité concerne la capacité du bâtiment à protéger ses occupants contre les infiltrations d'eau et l'humidité excessive.

Eléments évalués :

• Toiture : tuiles cassées, gouttières obstruées, solins défaillants, absence de sous-toiture
• Murs extérieurs : fissures permettant l'infiltration, joints de briques détériorés, enduit dégradé
• Fenêtres et portes : joints usés, châssis déformés, simple vitrage non étanche
• Sols : remontées capillaires, absence de membrane d'étanchéité
• Plafonds : traces d'infiltration, décollement des revêtements

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Des traces d'humidité actives sont visibles sur les murs ou les plafonds
• De l'eau s'infiltre lors des pluies
• Des remontées capillaires sont visibles sur plus de 30 cm de hauteur
• De la condensation excessive se forme régulièrement sur les fenêtres et les murs froids

3. Les installations électriques et de gaz

La sécurité des installations techniques est un critère fondamental. Des installations défaillantes représentent un risque d'électrocution, d'incendie ou d'explosion.

Pour l'électricité :

• Conformité du tableau électrique (disjoncteur différentiel, protection par circuit)
• Etat des prises et interrupteurs (pas de fils apparents, pas de prises cassées)
• Mise à la terre effective
• Absence de raccordements précaires ou bricolages dangereux
• Respect du RGIE (Règlement Général sur les Installations Electriques)

Pour le gaz :

• Conformité de l'installation au règlement technique
• Etat des conduites (pas de fuites, pas de corrosion)
• Ventilation suffisante des locaux où se trouvent les appareils à gaz
• Entretien régulier de la chaudière (attestation obligatoire)
• Absence de risque d'intoxication au monoxyde de carbone

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Le tableau électrique ne dispose pas de disjoncteur différentiel 30 mA
• Des fils électriques sont apparents ou des prises sont cassées
• L'installation de gaz n'a pas fait l'objet d'un contrôle récent
• Les appareils à gaz ne disposent pas d'une ventilation suffisante

4. La ventilation

Une ventilation adéquate est essentielle pour la qualité de l'air intérieur et la prévention de l'humidité de condensation.

Critères du Code wallon :

• Toute pièce d'habitation et tout local sanitaire doivent disposer d'une baie ouvrante, d'une grille ou d'un dispositif de ventilation
• La surface de ventilation naturelle doit être suffisante par rapport à la taille de la pièce
• Les cuisines, salles de bain et WC doivent disposer d'une ventilation renforcée (extraction mécanique ou grille haute et basse)

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Une pièce d'habitation ne dispose d'aucune possibilité de ventilation
• Les grilles de ventilation ont été obturées
• La cuisine ou la salle de bain ne dispose d'aucun système d'extraction
• L'air vicié des pièces humides ne peut pas être évacué

5. L'éclairage naturel

Chaque pièce de vie doit bénéficier d'un éclairage naturel suffisant pour garantir le confort et la santé des occupants.

Critères du Code wallon :

• Les pièces d'habitation (chambres, séjour, cuisine) doivent disposer d'au moins une fenêtre donnant sur l'extérieur
• La surface vitrée doit représenter un minimum par rapport à la surface au sol de la pièce (généralement 1/12e à 1/10e)
• Les fenêtres ne doivent pas être obstruées de manière permanente

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Une chambre ou un séjour ne dispose d'aucune fenêtre
• Les fenêtres sont obstruées par des constructions voisines ou des aménagements intérieurs
• La surface vitrée est manifestement insuffisante pour la taille de la pièce

6. Les installations sanitaires

Le logement doit disposer d'équipements sanitaires fonctionnels garantissant un minimum de confort et d'hygiène.

Equipements minimaux requis :

• Un point d'eau potable (eau froide) accessible dans le logement
• Un WC à usage privatif (pas de WC partagé entre logements, sauf exception)
• Un équipement permettant de faire sa toilette (lavabo, douche ou baignoire) avec eau chaude
• Un système d'évacuation des eaux usées conforme (raccordement à l'égout ou système d'assainissement)

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Le logement ne dispose pas d'eau courante
• Le WC est partagé entre plusieurs logements indépendants
• Il n'y a aucun dispositif de production d'eau chaude
• Les évacuations fuient ou sont bouchées de manière récurrente

7. L'impact sur la santé des occupants

Ce critère évalue les éléments du logement qui peuvent nuire à la santé des personnes qui y vivent.

Eléments évalués :

• Moisissures : présence de moisissures sur plus d'1 m2 dans une pièce d'habitation
• Monoxyde de carbone : risque d'intoxication lié à un appareil de combustion mal ventilé
• Amiante : présence d'amiante dans des matériaux dégradés (dalles de sol, isolation, flocage)
• Plomb : peintures au plomb écaillées (risque de saturnisme, surtout pour les enfants)
• Radon : concentration excessive de radon dans les pièces de vie (certaines zones de Wallonie sont particulièrement exposées)
• Nuisibles : présence de rats, cafards, punaises de lit, pigeons

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Des moisissures couvrent plus d'1 m2 de surface dans une pièce de vie
• Le taux de monoxyde de carbone dépasse les seuils admissibles
• Des matériaux contenant de l'amiante sont dégradés et libèrent des fibres
• De la peinture au plomb s'écaille dans un logement occupé par des enfants
• Des nuisibles sont présents de manière récurrente malgré les traitements

8. La configuration du bâtiment

Ce dernier critère évalue la structure, les dimensions et la circulation à l'intérieur du logement.

Eléments évalués :

• Superficie minimale : chaque pièce d'habitation doit avoir une surface au sol suffisante. Pour une chambre, le minimum est généralement de 9 m2. Le séjour doit offrir une surface adaptée au nombre d'occupants.
• Hauteur sous plafond : minimum 2,40 m pour les pièces de vie (2,20 m sous rampant avec au moins la moitié de la surface à 2,40 m)
• Circulation : les couloirs, escaliers et dégagements doivent permettre une circulation aisée et sécurisée
• Accès au logement : chaque logement doit disposer d'un accès indépendant et sécurisé
• Nombre de pièces : le logement doit offrir un nombre de pièces adapté au nombre d'occupants (critère de surpeuplement)

Quand le critère n'est-il pas respecté ?

• Une chambre fait moins de 9 m2
• La hauteur sous plafond est inférieure à 2,40 m dans les pièces de vie
• Le logement ne dispose pas d'accès indépendant
• Le nombre d'occupants dépasse la capacité du logement (surpeuplement)

La grille d'évaluation du SPW

Lors de l'enquête de salubrité, l'enquêteur du SPW utilise une grille d'évaluation structurée. Chaque critère est noté et l'ensemble détermine le classement du logement :

Classification	Signification
Salubre	Le logement respecte tous les critères minimaux
Améliorable	Des travaux sont nécessaires mais réalisables ; le logement peut rester occupé pendant les travaux
Non améliorable	Les défauts sont trop importants pour être corrigés à un coût raisonnable
Inhabitable	Le logement présente un danger immédiat ; l'évacuation peut être ordonnée
Surpeuplé	Le nombre d'occupants dépasse la capacité du logement

Les défauts de catégorie 1 (les plus graves)

Certains défauts entraînent automatiquement un classement en logement inhabitable :

• Risque d'effondrement (stabilité gravement compromise)
• Installation électrique représentant un danger imminent d'électrocution ou d'incendie
• Risque d'intoxication au monoxyde de carbone
• Présence de mérule attaquant les éléments structurels

Les défauts de catégorie 2

Ces défauts rendent le logement améliorable ou non améliorable selon leur gravité et le coût des réparations :

• Humidité modérée
• Ventilation insuffisante
• Eclairage naturel insuffisant
• Equipements sanitaires incomplets
• Surfaces légèrement en dessous des minimums

Comment demander une enquête de salubrité

Qui peut la demander ?

• Le locataire ou l'occupant du logement
• Le propriétaire lui-même (pour vérifier la conformité avant une mise en location)
• Le bourgmestre ou un échevin
• Le CPAS
• Toute personne justifiant d'un intérêt (voisin, assistant social)

Comment introduire la demande ?

Adressez votre demande au SPW :

• Par courrier : Service public de Wallonie - Département du Logement - Service Salubrité-Logements, Rue des Brigades d'Irlande 1, 5100 Jambes
• Par email : [email protected]

Joignez à votre demande :

• L'adresse complète du logement
• Une description des problèmes constatés
• Des photos si possible
• Votre qualité (locataire, propriétaire, voisin)

Que se passe-t-il après l'enquête ?

1. L'enquêteur visite le logement et rédige un rapport
2. Le rapport est transmis au locataire, au propriétaire et au bourgmestre
3. Si le logement est déclaré insalubre, le bourgmestre doit prendre les mesures nécessaires
4. Le propriétaire dispose d'un délai pour effectuer les travaux
5. Une nouvelle enquête est programmée pour vérifier la mise en conformité

Le cas spécifique des habitations légères

Depuis 2021, la Wallonie a introduit des critères spécifiques de salubrité pour les habitations légères (yourtes, tiny houses, caravanes résidentielles, etc.). Ces critères sont adaptés aux spécificités de ces logements mais couvrent les mêmes catégories fondamentales : sécurité, étanchéité, ventilation, équipements sanitaires et santé.

Que faire si votre logement est insalubre ?

En tant que locataire

1. Documentez les problèmes (photos, témoignages)
2. Mettez le propriétaire en demeure par lettre recommandée
3. Demandez une enquête de salubrité au SPW
4. Saisissez le juge de paix si nécessaire (diminution de loyer, remboursement, résolution du bail)

En tant que propriétaire

Deux options s'offrent à vous :

1. Effectuer les travaux : le SPW peut vous orienter vers des primes à la rénovation (Région wallonne, communes)
2. Vendre le bien : si les travaux sont trop importants ou trop coûteux, la vente à un professionnel du rachat peut être la solution la plus pragmatique

Questions fréquentes

Qui peut demander une enquête de salubrité en Wallonie ?

Toute personne justifiant d'un intérêt peut demander une enquête au SPW : locataire, propriétaire, bourgmestre, CPAS, voisin ou travailleur social. La demande est gratuite.

Combien coûte une enquête de salubrité ?

L'enquête réalisée par le SPW est entièrement gratuite. Vous n'avez rien à payer pour la visite et le rapport.

Le propriétaire est-il prévenu de la plainte ?

Oui. Le rapport d'enquête est transmis au propriétaire, au locataire et au bourgmestre. Le propriétaire est informé des conclusions et des éventuelles obligations de travaux.

Que faire si le propriétaire ne fait pas les travaux après l'enquête ?

Si le propriétaire ne réagit pas, le bourgmestre peut prendre un arrêté ordonnant les travaux ou déclarant le logement inhabitable. Vous pouvez également saisir le juge de paix pour obtenir l'exécution forcée des travaux, une diminution de loyer ou la résolution du bail.

Les critères sont-ils les mêmes pour un logement social ?

Oui. Les mêmes critères minimaux de salubrité s'appliquent à tous les logements en Wallonie, qu'ils soient privés ou sociaux.

La mérule est-elle un critère d'insalubrité en Wallonie ?

Oui. La mérule est explicitement mentionnée dans les critères de salubrité wallons. Sa présence dans les éléments structurels (charpente, planchers, escaliers) constitue un défaut grave de stabilité pouvant entraîner un classement en logement inhabitable.

Quelle est la différence entre un logement insalubre et un logement inhabitable ?

Un logement insalubre ne respecte pas les normes minimales de salubrité mais peut éventuellement être amélioré. Un logement inhabitable présente des défauts si graves qu'il ne peut plus être occupé en l'état. L'inhabitabilité entraîne l'évacuation obligatoire des occupants.

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