Vendre une maison avec une infraction urbanistique non régularisée

Oui, vous pouvez vendre un bien affecté d'une infraction urbanistique en Belgique, à condition d'en informer clairement l'acquéreur. Aucune loi n'impose de régulariser avant de vendre. Ce qui change, c'est le nombre d'acheteurs disposés à reprendre le dossier, et donc le prix.

La vraie question n'est donc pas « puis-je vendre ? » mais « vaut-il mieux régulariser d'abord ou vendre en l'état ? ». Voici comment trancher.

Ce que révèlent les renseignements urbanistiques

Les renseignements urbanistiques sont l'un des documents obligatoires à la vente. Ils indiquent la régularité des transformations et extensions réalisées sur le bien, ainsi que sa situation au regard des plans d'aménagement.

C'est ce document qui fait apparaître les infractions. Les plus courantes dans le bâti belge ancien :

• division d'un immeuble en plusieurs logements sans autorisation — de loin la plus fréquente ;
• extension ou véranda construite sans permis ;
• aménagement de combles créant du volume habitable non déclaré ;
• changement d'affectation : commerce transformé en logement, garage en studio ;
• travaux réalisés en dérogation au permis obtenu.

Le point à comprendre : vous n'êtes pas nécessairement l'auteur de l'infraction. Elle peut dater de décennies et avoir été commise par un propriétaire précédent. Elle reste néanmoins attachée au bien.

Le coût d'une régularisation

Les ordres de grandeur observés en Wallonie :

Poste	Montant
Régularisation (essentiellement honoraires d'architecte)	1 500 à 4 000 €
Amende — construction sans permis	jusqu'à 10 000 €
Amende — infraction d'occupation du sol	jusqu'à 5 000 €

Source : professionnels de la régularisation urbanistique en Wallonie, 2026.

Le coût dépend de la superficie du bâtiment, de son accessibilité, de la complexité de sa géométrie et de la densité des pièces à relever. Demandez plusieurs devis.

Régulariser ou vendre en l'état : trois questions

1. La régularisation est-elle susceptible d'aboutir ? Ce n'est pas automatique. Une extension conforme aux prescriptions urbanistiques a de bonnes chances ; une division en zone où elle n'est pas admise, beaucoup moins. Un premier avis technique sur la faisabilité coûte peu et évite d'engager des honoraires en pure perte.

2. Combien de temps cela prendra-t-il ? Une régularisation suppose le relevé, la constitution du dossier, l'instruction communale et parfois une enquête publique. Comptez en mois. Si vous êtes contraint par un délai — succession, saisie, divorce —, ce calendrier peut être incompatible.

3. La plus-value dépasse-t-elle le coût et le risque ? Régulariser augmente la valeur en rouvrant le marché des acquéreurs particuliers finançables. Mais si l'issue est incertaine, vous engagez des frais sans garantie et vous prenez le risque d'attirer l'attention sur un dossier qui dormait.

Ce qu'il faut absolument faire : informer

L'infraction doit être mentionnée au compromis, avec les renseignements urbanistiques annexés.

Ne pas le faire expose à l'annulation de la vente ou à une réduction du prix, et la clause « vendu en l'état » ne vous protège pas si vous connaissiez l'infraction. Or les renseignements urbanistiques figurent dans votre dossier de vente : la connaissance est établie.

Sur le plan pratique, l'omission ne tient de toute façon pas : le notaire réclame le document, et l'acheteur découvre le problème quelques jours avant l'acte. La vente échoue à ce moment-là, après des semaines perdues.

Qui achète un bien en infraction ?

Le marché des particuliers se réduit fortement, pour une raison mécanique : les banques financent difficilement un bien dont la situation urbanistique n'est pas régulière, surtout quand l'infraction porte sur le volume habitable ou sur la division.

Restent les acquéreurs qui disposent de fonds propres et ceux qui traitent ce type de dossier de façon courante — investisseurs et sociétés de rachat. Ils intègrent dans leur prix le coût de la régularisation, son délai et son incertitude.

C'est la décote. Elle correspond assez précisément aux trois questions ci-dessus : plus l'issue est incertaine, plus elle est élevée.

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison en infraction urbanistique en Belgique ?

Oui. Aucune loi ne l'interdit, à condition d'informer l'acquéreur et d'annexer les renseignements urbanistiques au compromis.

Combien coûte une régularisation urbanistique ?

En Wallonie, entre 1 500 et 4 000 €, essentiellement des honoraires d'architecte. S'y ajoutent d'éventuelles amendes, jusqu'à 10 000 € pour une construction sans permis.

Que se passe-t-il si je ne signale pas l'infraction ?

Vous vous exposez à l'annulation de la vente ou à une réduction du prix. La clause « vendu en l'état » ne protège pas le vendeur qui connaissait l'infraction.

Suis-je responsable d'une infraction commise par un ancien propriétaire ?

L'infraction est attachée au bien et se révèle lors de la vente, même si vous n'en êtes pas l'auteur. Vos obligations d'information portent sur ce que révèlent les renseignements urbanistiques.

Une infraction ancienne est-elle prescrite ?

Des règles de prescription existent, mais elles diffèrent selon la région, la nature de l'infraction et la zone concernée. La prescription de la poursuite pénale n'efface par ailleurs pas nécessairement toutes les conséquences administratives. Faites analyser votre cas.

La banque de l'acheteur peut-elle refuser à cause de l'infraction ?

C'est fréquent, en particulier lorsque l'infraction porte sur le volume habitable ou sur la division. C'est la principale raison de la réduction du marché.

Faut-il régulariser avant de vendre ?

Cela dépend de la faisabilité, du délai et de la plus-value attendue. Si l'issue est incertaine ou si vous êtes contraint par un calendrier, vendre en l'état est souvent plus rationnel.

Une infraction que vous ne voulez pas régulariser ?

Nous rachetons des biens en infraction urbanistique partout en Belgique — divisions non autorisées, extensions sans permis, combles non déclarés. Nous prenons le dossier en charge. Évaluation chiffrée sous 48 h.

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Information générale. Le droit de l'urbanisme est régional et les règles de prescription complexes : faites analyser votre situation par un professionnel avant de décider.