Ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning verkopen in België

Ja, een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning mag verkocht worden. Er bestaat geen verbod: u blijft eigenaar en u mag over uw eigendom beschikken. Wat wél verandert, is de kring van kopers — en dus de prijs.

Belangrijk om te weten: veel online informatie over dit onderwerp komt uit Nederland en is hier niet van toepassing. Begrippen als bouwdepot of verbouwingshypotheek horen bij het Nederlandse stelsel. In België gelden de Vlaamse Codex Wonen, de Waalse Huisvestingscode of de Brusselse Huisvestingscode — met andere procedures, andere heffingen en andere verplichtingen.

Wat betekent de verklaring precies?

In Vlaanderen zijn er twee onderscheiden begrippen, en het verschil is bepalend:

Begrip	Betekenis	Gevolg
Ongeschikt	De woning voldoet niet aan de kwaliteitsnormen — vanaf 15 strafpunten op het technisch verslag	Opname in de inventaris, verhuurverbod
Onbewoonbaar	De woning vormt een veiligheids- of gezondheidsrisico	Idem, plus bewoningsverbod

De gebreken worden op het technisch verslag gerangschikt in categorieën I, II en III naargelang hun ernst. Vraag dit verslag altijd op: het is de basis van het hele dossier, en een koper zal het willen inzien.

De woning komt vervolgens op de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO), en het besluit wordt op de gevel aangeplakt.

Bron: Vlaanderen.be, Gevolgen van een ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

Waarom u beter niet wacht

Zolang de woning op de inventaris staat, loopt de heffing door. Die is gebaseerd op een forfaitair bedrag dat jaar na jaar stijgt zolang het pand geïnventariseerd blijft, berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen en het aantal periodes van twaalf maanden.

Daar komt bij dat verhuren van een ongeschikte of onbewoonbare woning strafbaar is. De inkomsten vallen dus weg terwijl de kosten blijven lopen.

Het gevolg is mechanisch: elk jaar wachten verlaagt uw netto-opbrengst, ook als de marktwaarde van het pand stabiel blijft.

Wat moet u de koper vertellen?

Alles. De status van de woning moet worden meegedeeld:

in de advertentie — de onbewoonbaarverklaring is geen detail dat u tot de notaris kunt bewaren;
bij de notaris, tijdens de overdracht;
inclusief het technisch verslag en het besluit van de burgemeester.

Het verzwijgen ervan stelt u bloot aan vernietiging van de verkoop of aan een prijsvermindering. En praktisch gezien komt het toch aan het licht: de inventarisatie is opvraagbaar.

Wie koopt zo'n woning — en tegen welke prijs?

De klassieke koperskring valt grotendeels weg. Reden: de meeste kredietverstrekkers financieren geen woning die niet bewoonbaar is. Een particuliere koper met een hypotheek haakt daardoor af, ook als hij geïnteresseerd is.

Wat overblijft:

kopers met eigen middelen, die zelf renoveren;
vastgoedopkopers en investeerders, die de renovatiekost en het administratieve risico inprijzen.

De korting die zij vragen weerspiegelt drie zaken: de herstelkosten, de duur van de procedure om de woning van de inventaris te laten schrappen, en de heffing die zij tijdens die periode zelf betalen. Laat uw specifieke dossier becijferen in plaats van te rekenen met een gemiddeld percentage — de spreiding is groot, en ze hangt vooral af van de categorie van de gebreken.

Verkopen of eerst herstellen?

Twee vragen bepalen het antwoord.

Kunt u de werken financieren? Zonder eigen middelen is een krediet op een onbewoonbaar pand moeilijk te verkrijgen — precies hetzelfde probleem als dat van uw kopers.

Rechtvaardigt de meerwaarde de werken? Reken de volledige kost: herstel, de heffing die blijft lopen tijdens de werken, de kosten van een nieuw conformiteitsonderzoek, en de tijd. Vergelijk dat met wat u vandaag krijgt in de huidige staat.

In veel dossiers, en zeker bij gebreken van categorie III, blijkt verkopen in de huidige staat de rationele keuze.

En als u van de inventaris af wil?

Schrapping is mogelijk zodra de gebreken zijn hersteld en dit is vastgesteld. De procedure verloopt via een aanvraag bij de bevoegde administratie, met bewijsstukken, en u wordt op de hoogte gebracht met een beveiligde zending.

Houd er rekening mee dat de vaststelling tijd vraagt, en dat de heffing pas stopt vanaf het moment dat aan de voorwaarden is voldaan — niet vanaf de dag dat de werken beginnen.

Veelgestelde vragen

Mag ik een onbewoonbaar verklaarde woning verkopen?

Ja. Er is geen wettelijk verkoopverbod. U moet de koper wel duidelijk informeren over de status, zowel in de advertentie als bij de notaris, en het technisch verslag ter beschikking stellen.

Wat is het verschil tussen ongeschikt en onbewoonbaar?

Ongeschikt betekent dat de woning niet aan de kwaliteitsnormen voldoet — vanaf 15 strafpunten op het technisch verslag. Onbewoonbaar betekent dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico is, met een bewoningsverbod tot gevolg.

Blijft de heffing lopen als ik verkoop?

De heffing is verschuldigd door de eigenaar zolang het pand geïnventariseerd is. Na de overdracht verschuift die last naar de nieuwe eigenaar. Regel in de verkoopovereenkomst uitdrukkelijk wie welke periode draagt.

Kan een koper een lening krijgen voor zo'n woning?

Meestal niet. Kredietverstrekkers financieren zelden een woning die niet bewoonbaar is. Daarom kopen vooral partijen met eigen middelen of professionele opkopers dit type pand.

Mag ik de woning nog verhuren?

Nee. Het verhuren van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar. Dat is een van de redenen waarom wachten duur uitvalt: geen inkomsten, wel een oplopende heffing.

Geldt dit ook in Wallonië en Brussel?

Het principe — verkopen mag, informeren is verplicht — geldt in de drie gewesten. De procedures, benamingen en heffingen verschillen echter aanzienlijk: Wallonië en Brussel werken met een arrêté d'insalubrité en gemeentelijke belastingen met een eigen berekeningswijze.

Uw woning is ongeschikt of onbewoonbaar verklaard?

Wij kopen woningen in heel België in hun huidige staat — ook met een besluit van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid, en ook wanneer ze op de inventaris staan. U krijgt binnen 48 uur een becijferde evaluatie, gratis en vrijblijvend.

Vraag een gratis evaluatie aan

Algemene informatie over de Belgische regelgeving inzake woningkwaliteit. Procedures en heffingen verschillen per gewest en per gemeente: raadpleeg uw gemeente of een notaris voor uw dossier.