Contrôle électrique non conforme : peut-on quand même vendre ?

Oui, vous pouvez vendre avec un rapport électrique négatif. Ce qui est obligatoire, c'est de faire réaliser le contrôle — pas de le réussir. Un rapport défavorable transfère à l'acquéreur l'obligation de mise en conformité dans le délai légal, sous sa responsabilité.

C'est le malentendu le plus répandu chez les vendeurs de biens anciens, et il coûte du temps : beaucoup repoussent le contrôle par crainte du résultat, alors que c'est son absence qui bloque l'acte, jamais son contenu.

L'obligation, précisément

Le contrôle de l'installation électrique est requis pour la signature de l'acte authentique de vente, même si l'installation est ancienne.

Le contrôle est réalisé par un organisme agréé, qui délivre un procès-verbal :

• conforme — rien à signaler ;
• non conforme — les manquements sont listés dans le rapport.

Dans les deux cas, le document existe et l'acte peut être passé. Le notaire réclame le procès-verbal, pas un résultat favorable.

Ce qui se passe avec un rapport négatif

Le rapport liste les manquements. L'acquéreur dispose ensuite d'un délai légal pour faire réaliser les travaux de mise en conformité et faire procéder à une visite de contrôle.

Trois conséquences pratiques pour vous, vendeur :

Sur le prix. L'acquéreur intègre le coût des travaux dans sa négociation. Un rapport listant une installation entièrement à refaire pèse davantage qu'un rapport signalant deux ou trois points mineurs.

Sur le financement de l'acheteur. Pour un bien par ailleurs dégradé, le cumul d'un rapport électrique très défavorable et d'autres non-conformités peut compliquer l'obtention du crédit.

Sur votre responsabilité. Une fois le rapport remis et l'obligation transférée, vous n'êtes plus tenu de la mise en conformité. Encore faut-il que le rapport ait bien été remis et annexé.

Faut-il mettre en conformité avant de vendre ?

Cela dépend de l'état général du bien.

Bien globalement en bon état, quelques points de non-conformité. La mise en conformité est souvent rentable : elle supprime un motif de négociation et rassure l'acquéreur comme sa banque.

Bien dégradé nécessitant une rénovation lourde. Refaire l'installation avant de vendre a peu de sens : l'acquéreur va de toute façon tout démonter pour rénover. Vous dépenseriez pour un travail qui sera détruit.

Le critère est donc simple : l'acquéreur va-t-il conserver l'installation ? Si oui, mettez en conformité. Si non, vendez avec le rapport.

Les points de non-conformité les plus fréquents

Dans le bâti ancien, on retrouve presque toujours :

• absence de mise à la terre ou terre insuffisante ;
• absence de différentiel, ou différentiel inadapté ;
• tableau électrique vétuste, sans schéma de position ni unifilaire ;
• circuits surchargés, sections de câbles inadaptées ;
• installation en zones humides — salle de bain, cave — non conforme ;
• anciennes canalisations, parfois encore en tissu ou en plomb dans les bâtiments les plus anciens.

Une installation d'origine dans une maison d'avant-guerre jamais rénovée sera non conforme sur presque tous ces points. Ce n'est pas une surprise, et ce n'est pas un obstacle à la vente.

Le lien avec l'insalubrité

Une installation électrique dangereuse ne relève pas seulement du contrôle de vente : c'est aussi un critère de salubrité et de sécurité. Elle peut, à elle seule, contribuer à un classement du logement comme non conforme, voire inhabitable si le danger est caractérisé.

La différence entre les deux régimes est importante :

• le contrôle de vente constate et informe, sans interdire la vente ;
• l'arrêté de salubrité impose des travaux et peut interdire l'occupation.

Un vendeur peut donc avoir un rapport électrique négatif sans arrêté, ou les deux à la fois. Les conséquences ne sont pas les mêmes.

Questions fréquentes

Le contrôle électrique est-il obligatoire pour vendre ?

Oui, il est requis pour la signature de l'acte authentique, même si l'installation est ancienne.

Peut-on vendre avec un rapport électrique non conforme ?

Oui. L'obligation porte sur la réalisation du contrôle, pas sur son résultat. Un rapport négatif transfère l'obligation de mise en conformité à l'acquéreur.

Qui paie le contrôle ?

En Wallonie, les documents obligatoires sont à charge du vendeur.

Combien de temps l'acheteur a-t-il pour se mettre en conformité ?

Un délai légal court à compter de l'acte, à l'issue duquel une visite de contrôle doit établir la conformité. Faites préciser ce délai par votre notaire, il dépend de la situation.

Faut-il refaire l'électricité avant de vendre ?

Seulement si l'acquéreur va conserver l'installation. Pour un bien destiné à une rénovation lourde, refaire l'installation avant la vente est une dépense perdue.

Une installation dangereuse peut-elle rendre le logement insalubre ?

Oui. La sécurité électrique est un critère de salubrité : une installation dangereuse peut contribuer à un classement en logement non conforme, voire inhabitable.

Le rapport doit-il être annexé à l'acte ?

Le procès-verbal doit être remis à l'acquéreur et pris en compte lors de l'acte. Votre notaire s'assure de sa présence au dossier.

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Information générale. Les modalités du contrôle et les délais de mise en conformité peuvent évoluer : faites-les confirmer par votre notaire ou l'organisme agréé.