Surpeuplement d'un logement : combien de personnes légalement ?

Le surpeuplement est un critère d'insalubrité autonome en Belgique : un logement parfaitement entretenu peut être déclaré non conforme au seul motif qu'il abrite trop d'occupants au regard de ses dimensions. En Wallonie, le Gouvernement a adopté des arrêtés précisant à la fois les critères de salubrité et de surpeuplement — les deux vont de pair.

C'est un point que beaucoup de bailleurs découvrent au moment du contrôle, alors qu'ils n'ont rien changé au bien.

Comment le surpeuplement s'apprécie

Le principe est un rapport entre le nombre d'occupants et les caractéristiques du logement : surface habitable, nombre et dimensions des pièces de nuit, volume disponible.

Les valeurs précises figurent dans les arrêtés régionaux. Elles tiennent généralement compte :

• de la surface habitable totale ;
• du nombre de chambres et de leur surface individuelle ;
• de l'âge et parfois du sexe des occupants pour la répartition des chambres ;
• de la composition du ménage.

La Ville de Liège renvoie explicitement à ces arrêtés du Gouvernement wallon dans son information aux propriétaires d'immeubles.

Qui est responsable ?

C'est la question qui pose le plus de difficultés, parce que la réponse n'est pas intuitive.

Le bailleur ne choisit pas le nombre de personnes qui vivent réellement dans le logement après la signature du bail. Une famille qui s'agrandit, un regroupement familial, l'hébergement de proches : la situation évolue sans que le propriétaire en soit informé.

Pour autant, le constat de surpeuplement porte sur le logement, et c'est le propriétaire qui reçoit l'arrêté et supporte les conséquences.

Deux réflexes protègent réellement :

1. Mentionner dans le bail la composition du ménage au moment de la conclusion et le nombre maximal d'occupants au regard des caractéristiques du logement.
2. Réagir par écrit dès que vous constatez un dépassement, et conserver la trace de vos démarches. C'est ce qui démontre votre bonne foi si un contrôle intervient.

Les conséquences d'un constat

Un logement déclaré surpeuplé subit le régime des logements non conformes :

• arrêté imposant de remédier à la situation dans un délai ;
• interdiction de louer en l'état dans certains cas ;
• risque de taxation si le logement se vide ensuite et reste inoccupé ;
• en cas d'exploitation caractérisée de la précarité, basculement possible vers les sanctions pénales visant les marchands de sommeil, qui relèvent d'un tout autre niveau de gravité — jusqu'à la confiscation du bien.

Cette dernière hypothèse ne concerne pas le bailleur ordinaire confronté à une situation subie. Elle vise la mise en location délibérée de logements indignes à des personnes vulnérables.

Le cas des immeubles divisés et des kots

Les configurations les plus exposées sont celles où la division du bâtiment a été faite au fil du temps, sans permis et sans vérification dimensionnelle :

• immeubles unifamiliaux transformés en plusieurs logements ;
• kots étudiants aménagés dans des maisons de ville ;
• chambres louées séparément dans un même immeuble.

Dans ces cas, le contrôle relève généralement trois problèmes simultanés : surpeuplement, non-conformité dimensionnelle et infraction urbanistique pour division non autorisée. C'est la combinaison la plus difficile à régulariser, et celle qui conduit le plus souvent à un classement en non améliorable.

Que faire en cas de constat

Lisez l'arrêté et le délai. Comme pour tout arrêté, un recours est possible dans le délai indiqué.

Évaluez si la conformité est atteignable. Réduire le nombre d'occupants suppose de mettre fin à un bail — ce qui obéit à ses propres règles et délais. Agrandir ou redécouper suppose un permis.

Anticipez la période d'inoccupation. Un logement vidé pour cause de surpeuplement devient un logement inoccupé, donc potentiellement taxable. Signalez la situation à la commune par écrit dès le départ : l'inoccupation vous est imposée par l'arrêté, ce qui constitue un motif d'exonération à faire valoir.

Questions fréquentes

Combien de personnes peut-on loger légalement dans un logement ?

Cela dépend des caractéristiques du logement — surface habitable, nombre et dimensions des chambres — et de la composition du ménage. Les valeurs figurent dans les arrêtés régionaux fixant les critères de salubrité et de surpeuplement.

Le surpeuplement est-il un motif d'insalubrité ?

Oui, c'est un critère autonome. Un logement bien entretenu peut être déclaré non conforme au seul motif du surpeuplement.

Le propriétaire est-il responsable du nombre d'occupants ?

Le constat porte sur le logement et l'arrêté est adressé au propriétaire. Mentionnez la composition du ménage dans le bail et réagissez par écrit en cas de dépassement : c'est ce qui établit votre bonne foi.

Que risque un bailleur en cas de logement surpeuplé ?

Un arrêté imposant de remédier à la situation, une interdiction de louer en l'état dans certains cas, et en cas d'exploitation caractérisée de la précarité, un basculement vers les sanctions pénales visant les marchands de sommeil.

Les kots étudiants sont-ils concernés ?

Oui, et particulièrement : les divisions réalisées sans permis cumulent fréquemment surpeuplement, non-conformité dimensionnelle et infraction urbanistique.

Un logement vidé pour surpeuplement est-il taxé comme inoccupé ?

C'est un risque réel. Signalez par écrit à la commune que l'inoccupation résulte de l'arrêté : c'est un motif d'exonération à faire valoir dans votre réclamation.

Peut-on vendre un bien déclaré surpeuplé ?

Oui. Vous devez informer l'acquéreur de l'arrêté et de son contenu.

Un immeuble divisé difficile à régulariser ?

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Cette page décrit le mécanisme réglementaire sans reproduire les valeurs chiffrées, qui figurent dans les arrêtés régionaux et évoluent. Consultez le service logement de votre commune.