Attestation du sol : BDES en Wallonie, bodemattest en Flandre

L'état du sol doit être renseigné avant la vente d'un bien immobilier : extrait de la Banque de Données de l'État des Sols en Wallonie, bodemattest de l'OVAM en Flandre. Ce sont deux documents distincts, délivrés par deux administrations différentes, avec leurs propres délais.

C'est l'un des documents que les vendeurs oublient le plus souvent, parce qu'il ne concerne pas le bâtiment mais le terrain.

Wallonie : l'extrait BDES

L'extrait de la Banque de Données de l'État des Sols figure parmi les documents obligatoires à charge du vendeur en Wallonie.

Il indique si la parcelle est reprise dans la banque de données, et à quel titre : activité potentiellement polluante recensée, pollution constatée, mesures en cours ou déjà exécutées.

Une parcelle non reprise dans la banque de données est le cas le plus fréquent — cela ne garantit pas l'absence totale de pollution, mais signifie qu'aucune donnée n'a été enregistrée.

Flandre : le bodemattest de l'OVAM

Le bodemattest est délivré par l'OVAM et doit être demandé avant la vente d'un terrain ou d'un bien bâti en Flandre.

Le régime flamand est historiquement plus développé sur cette matière, notamment pour les terrains ayant accueilli des activités à risque. Si la parcelle est reprise comme risicogrond, des obligations spécifiques s'appliquent avant la cession — un point à faire vérifier tôt, car il peut retarder la vente de plusieurs mois.

Les terrains les plus concernés

Certaines occupations passées déclenchent presque systématiquement un signalement :

• anciennes stations-service et dépôts de carburant ;
• garages et carrosseries, en raison des solvants et des huiles ;
• pressings, en raison des solvants chlorés ;
• ateliers et petites industries, imprimeries, traitements de surface ;
• anciens sites industriels et friches ;
• citernes à mazout enterrées, en cas de fuite.

Ce dernier cas concerne directement beaucoup de maisons d'habitation : une citerne enterrée qui a fui contamine le sol, et la dépollution représente un coût sans commune mesure avec celui d'une simple neutralisation.

Qui paie la dépollution ?

Il n'y a pas de réponse unique — cela dépend du régime régional, de l'origine et de la date de la pollution, et de la qualité de l'exploitant ou du propriétaire.

Les principes généralement retenus :

• l'auteur de la pollution est en principe le débiteur de l'assainissement ;
• à défaut d'auteur identifiable, l'obligation peut peser sur l'exploitant ou le propriétaire du terrain ;
• la date de la pollution — avant ou après l'entrée en vigueur des régimes applicables — modifie fréquemment le traitement.

Concrètement, pour un vendeur : n'affirmez jamais à un acquéreur que la dépollution sera à sa charge. Faites analyser la situation, et traitez explicitement la question dans le compromis.

Ce qu'il faut faire, et dans quel ordre

1. Demander le document dès le début de la mise en vente. Comme les renseignements urbanistiques, il prend du temps.
2. Lire ce qui est indiqué : parcelle reprise ou non, à quel titre, mesures éventuelles.
3. Si la parcelle est signalée, faire analyser les conséquences par un professionnel avant de fixer votre prix et avant de signer quoi que ce soit.
4. Traiter la question dans le compromis : qui supporte quoi, dans quelles conditions.

Une pollution découverte après la vente est un contentieux lourd. Un acquéreur informé avant, en revanche, négocie et achète.

Le cas de la citerne à mazout

C'est la situation la plus fréquente en habitation. Une citerne enterrée hors d'usage doit être traitée — neutralisée ou retirée — et son état conditionne la question du sol.

Ordres de grandeur relevés sur le marché belge :

Prestation	Prix
Neutralisation	500 à 1 500 €
Neutralisation complète, ou enlèvement d'une citerne enterrée	1 000 à 2 800 €

La neutralisation au sable est généralement la méthode la plus économique. Ces montants ne couvrent que la citerne : en cas de fuite ayant contaminé le sol, la dépollution constitue un poste distinct et bien plus élevé.

Questions fréquentes

L'attestation du sol est-elle obligatoire pour vendre ?

Oui. En Wallonie, l'extrait BDES fait partie des documents obligatoires à charge du vendeur. En Flandre, le bodemattest de l'OVAM doit être demandé avant la cession.

Où demander l'extrait BDES ?

Auprès de l'administration wallonne compétente pour la Banque de Données de l'État des Sols. Lancez la demande dès le début de la mise en vente.

Que signifie une parcelle non reprise dans la banque de données ?

Qu'aucune donnée n'y a été enregistrée. Cela ne constitue pas une garantie absolue d'absence de pollution.

Qui paie la dépollution d'un sol pollué ?

Cela dépend du régime régional, de l'origine et de la date de la pollution. L'auteur en est en principe le débiteur ; à défaut, l'obligation peut peser sur l'exploitant ou le propriétaire. Faites analyser votre cas.

Une citerne à mazout enterrée pose-t-elle problème ?

Oui, c'est le cas le plus fréquent en habitation. La citerne doit être traitée, et une fuite passée peut avoir contaminé le sol — la dépollution étant alors un poste distinct.

Combien coûte la neutralisation d'une citerne ?

Entre 500 et 1 500 € en moyenne, et de 1 000 à 2 800 € pour une neutralisation complète ou un enlèvement de citerne enterrée. La méthode au sable est généralement la plus économique.

Que faire si la parcelle est signalée comme risicogrond en Flandre ?

Des obligations spécifiques s'appliquent avant la cession. Faites vérifier la situation tôt : cela peut retarder la vente de plusieurs mois.

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Information générale. Les régimes de gestion des sols sont régionaux et techniques : faites analyser toute mention défavorable par un expert avant de vous engager.